民泊開業

特徴を押さえよ!初心者でも自力で民泊可能な賃貸物件を見つける方法。

MINPAKU OKINAWAの投稿で何度もお伝えしている通り、民泊可能な賃貸物件は簡単に見つかりません。

沖縄の賃貸サイトを1つとっても、15,000を超える物件情報が並びます。
民泊未経験の初心者がこの膨大な数から民泊可能な賃貸物件を見つけ出すのは難しいです。

今回の記事を読むことで、下記3点を学ぶことができます。

  1. 民泊仲介会社のメリットとデメリット
  2. 住居と民泊物件の見分け方
  3. 初心者が自力で民泊可の賃貸物件を見つける方法

95%以上の賃貸物件が民泊不可。

賃貸で民泊可能物件を発掘することは難しい。
MINPAKU OKINAWAでは、何度も口酸っぱく伝えています。
賃貸サイトに掲載されている95%以上の賃貸物件は、民泊不可だと考えて下さい。

なぜなら、ほとんどの大家さんが民泊での賃貸に寛容でないからです。
寛容でない理由をお伝えします。

近隣住民の迷惑になるリスク

man and woman wearing brown leather jackets

民泊施設として賃貸した場合、近隣住民に迷惑が及ぶことが懸念されます。
実際、近隣トラブルに発展している民泊施設もあります。
近隣トラブルの問題は県内の新聞で取り上げられていることも。

不特定多数の出入りを好まない

民泊施設として開業すると、日本人に限らず外国人含めて、不特定多数の人が寝泊まりします。
その状況をシンプルに好まない大家さんは、多くいらっしゃいます。
建物は大家さんの資産。
大家さんの大切な資産と考えると重々、理解できます。

売上重視の賃貸者(民泊オーナー)によるいい加減な管理運営。

以前は民泊可能として賃貸を認めていたけど、前賃貸者(民泊オーナー)より粗雑に扱われた経験以降、民泊としての使用は認めていない大家さんもいます。

実例として。
賃貸契約者(民泊オーナー)が大切に管理運営するという約束で賃貸を認めたにも関わらず、全く運営に関与しない。清掃は業者さんに丸投げ。
物件周辺の草木は生い茂るも、伐採の管理までは行き届かず。これらが大家さんの苦い経験に。

了承を得たとしても、用途地域を満たしているか。

仮に大家さんから民泊使用の了承を得たとしても、その物件が建っている地域の用途地域の壁をクリアしないといけません。

「用途地域」とは「計画的な市街地を形成するために、用途に応じて13地域に分けられたエリア」のこと。

https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/sumai_nyumon/other/youtochiiki/#tboc1

建物が建っているその用途地域によって、365日の営業が可能か。もしくは180日制限ありの営業になるかが決まります。
180日制限の中、賃貸契約結んで、開業したい人は少ないでしょう。そのため、用途地域の条件を満たしているかは、とても重要ポイントです。
用途地域も内容が奥深く、説明が長くなるので、割愛させて頂きます。
わかりやすく解説されている記事がありましたので、気になる方は下記リンクよりご確認ください。

https://minpaku.yokozeki.net/youto-chiiki/

最低でも下記2点をクリアしていないと、開業のスタート地点にすら立てません。
①大家さんから民泊使用としての了承を得ること。
②用途地域を満たしていること。

仲介会社で手間は解消できるが懸念点も

people holding papers

これらの手間は民泊可能物件を専門に斡旋している仲介業者に相談することで、解決できます。
しかし、彼らもその道のプロフェッショナルです。
一概には言えませんが、敷金礼金はそれぞれ2ヶ月くらいは発生するかと思われます。
また、仲介業者を通した場合、家賃が町の不動産相場より高いです。
通常家賃相場の1.3〜1.5倍の印象です。
提示されている条件で、民泊を経営すると売上が薄くなる。敷金礼金などの初期費用回収に時間を要する。
懸念点がいくつかあります。

直で不動産と契約を結ぶべき

そのため、民泊を開業する際、できるだけ町の不動産と直に契約を結びたいものです。
町の不動産と賃貸契約を結べれば、比較的妥当な金額で家賃も落ち着くでしょう。
仲介業者と比べると、初期費用も抑えることができるでしょう。
しかし先述の通り、民泊仲介業者を介さず、民泊可能物件に直接辿り着くことは難しい。
では、どのように見つけるのか?
少し地味な作業にはなりますが、初心者でも実践できる方法を、お伝え致します。

沖縄の賃貸サイト

賃貸サイトで調べていきます。
その際に使用するサイトは下記、沖縄の賃貸サイトです。

沖縄県民には馴染みの賃貸サイトですね。
今回、一軒家に絞った探し方を解説します。
アパートメントやマンションタイプでない理由は、記事後半にて解説しています。

検索で条件を絞る

賃貸サイトでの検索方法です。
そこは解説不要かと思いましたが、一応念のため。
画像も添付しておきます。
検索時の条件は【賃貸】かつ【一軒家】で検索して下さい。


もちろん、時期によって変動しますが、【賃貸】かつ【一戸建て】で検索をかけると、それぞれのサイトで200件前後の物件情報が出てくるでしょう。

家具家電付き一戸建ては民泊居抜き物件の可能性

comfortable couch and tv set in living room decorated with wooden walls and creative lamps

検索結果、200件前後の中から、探していきます。
最もわかりやすいケースが、家具家電付きの一戸建て。
お察しの通り、民泊居抜き物件の可能性があります。
前賃貸者が民泊をしていて、撤退。
状態の悪くない家具家電を不動産管理会社も、プラス要素と捉え、これらを残して退去を許可したケースです。
さらに、物件の写真を見た時に室内が装飾されていたりすると、居抜き物件の可能性はもっと高いです。
特徴としては下記の通り。

  • 壁紙が張り替えられている様子
  • やたらこだわった照明が設置されている等

非常誘導灯が付いている

今回の記事で最も有益ポイントがココです。
物件の詳細写真を見たときに、非常誘導灯が写真に写り込んでいた場合です。
高い確率で民泊可能物件と判断して頂いて、大丈夫です。
宿泊の営業許可を取得するまでの過程で、非常誘導灯の設置を義務付けられることが多いです。
よく設置される場所としては、室内玄関口です。

基本的に一般の住居に非常誘導灯は付いていません。
一般の住居と民泊施設を写真だけで判断できる、唯一の特徴です。

毎日、新着順で目を通す

1回の検索では、お目当の物件は見つからないでしょう。
民泊可能物件は人気もあり、狙っている方も多くいるため、すぐに無くなってしまいます。
そのため、できる限り毎日、目を通す事をお勧めします。
表示を新着順にして、目を通すようにしていけば、検索にも慣れてきます。
検索に要する時間も徐々に短くなるでしょう。
慣れてくると1サイトにつき、3分程度で済みます。

掲載が重なっている物件も多い

掲載されているほとんどの物件が、【グーホーム】と【うちなーらいふ】の両方に掲載されています。
しかし稀に、グーホームでの掲載はあるけど、うちなーらいふでは掲載が無い場合があります。もちろん、逆も然り。
そのため、漏れなく調べたい方は両サイトに目を通すことを勧めします。

マンション1室のみの難しさ

今回、一軒家の民泊賃貸物件に絞って解説しました。
マンションタイプやアパートメントタイプで開業をしたい方も、いらっしゃるかと思います。
今回、解説を省かせて頂いた理由として。
マンションなどの集合住宅で1室のみの営業許可を取ることは、一軒家と比べてさらにハードルが高くなるからです。

  • 隣接する部屋の住民を考慮して、大家さんは許可しない。
  • 1室の営業許可を取るにしてもフロア全体、もしくは建物全体の検査が絡んでくる。

1室のみを賃貸して開業に至ることは、大家さんの立場的にマイナス要素が多過ぎるため、現実的に難しいと思います。あり得るケースとしては、マンションやアパートの1棟丸ごと。もしくは1フロア全体で営業許可を取るといった大規模な場合など考えられます。

気になる物件に問い合わせしてみよう。

気になる物件を発見したら、不動産に問い合わせしてみましょう。
ただ、先で述べているポイントはあくまでもチャンスの可能性です。
“これ、絶対イケる物件だ!”と発見しても、大家さんの意向で今後は住居の賃貸ですなんて話もよくあるので、見つけてもあまり舞い上がり過ぎないようにしましょう。

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