民泊ビジネスは、月々の固定費と売り上げが比例することが多いです。
家賃5万円から売り上げ20万円
家賃10万円から売り上げ40万円
家賃20万円から売り上げ100万円といった風に。
人それぞれ、リスクの取り方も様々です。
今回は、沖縄県一のロケーションで民泊開業したケース。
ハイリスク・ハイリターンの民泊ビジネスについて、記事にしました。
沖縄県内一の立地とその家賃
民泊開業する際、もちろん観光客から需要のあるエリアで開業したいものです。
国際通り、アメリカンヴィレッジ、美ら海水族館、古字利島。
これらのエリアは観光客からも人気があり、人で溢れています。
観光客だけでなく地元の沖縄県民、駐留中のアメリカ兵からも人気のあるスポットがあります。
それが、北谷町港です。
浜川漁港を囲ったエリアで、海岸沿いにはアメリカンなバーやお洒落なカフェが並びます。
海岸沿いの岸から北谷ヒルトンホテルやアメリカンヴィレッジが見渡せます。
少し歩くと、北谷町砂辺。砂辺では、サーファーが波乗りを楽しんでいます。
昼は海を眺め、夜は夜景も楽します。
通な観光客はもちろん、沖縄県民や米兵からとても人気のあるエリアです。
沖縄の民泊事業者であれば、誰もが憧れるエリアではないでしょうか。
物件詳細と家賃
そこで民泊を営んでいた私の知人。家賃含めた物件の内容は下記の通り。
- 4LDKの2階建
- 築：40年前後（見た感じの私の予想）
- 家賃：23万円
海もあれば、飲食店も充実している。そして、アメリカンヴィレッジの夜景も一望できます。
私、個人の意見としては、県内一のロケーションです。
このエリアで、23万円の家賃は相場、もしくは相場よりも低いかもしれません。
しかし後に、この23万円の家賃が民泊オーナーを苦しめていきます。
家賃23万から最大140万の売上。
こちらの物件、ロケーションは最高でも閑散期は赤字になることもあったそうです。
家賃23万、プラスその他経費の事を考えると、閑散期による月数万円の赤字月は仕方ないかなと。
夏場の売上は凄かった
夏場の売上は凄いだろうなぁ。。
なんたって、場所は県内一ですから。
聞いたところ、夏場の最高売上は140万円だったそうです。
このロケーションだったら、納得できる売上です。
勝手にシミュレーションしました。
- 仮に1回1万円の清掃を月10回、外注で10万円。
- ネット回線：7,000円
- 光熱費：2万円
- 家賃：23万円
合計：35.7万円
清掃を外注したとしても、夏場最高の売り上げ時は104.3万円が残ります。
赤字月はあると言っていましたが、12か月のうち、3か月ほどだったと聞いています。
それ以外の月は黒字。
そして、夏場には140万円の売上を記録します。
コロナで撤退。
景気の良い、民泊経営は2年ほど続きました。
2020年、コロナウィルスの蔓延により、終わりを迎えます。
コロナが蔓延して、予約に影響出始めたのが、2020年3月。
赤字が続き、2020年12月に撤退しました。
民泊ビジネスは引き際が難しい。
民泊ビジネスは引く際の判断が難しいです。
（コロナの影響が出始めて数ヶ月後に早々を撤退の判断をした民泊事業者もいました。
正しい判断だったと思います。）
これまで、甘い蜜を吸って良い思いをしていること。
そして、家具家電の撤去や破棄を考えてしまうとなかなか、撤退へ向けて舵をとれません。
“そのうち、回復するだろう”
“夏場は回復するだろう”
民泊経営者は良いように期待してしまいます。
（その思考は私も持っていましたし、すごく理解できます。）
そして、幸か不幸か、北谷町港のこの物件はロケーションが良いだけに、料金を極端に落とすと、街がコロナで冷え切った中でも、稼働していました。
（しかし、それでも赤字です。）
そのため余計に、民泊オーナーは、“来月は少し良くなるかも”と望みを持ってしまいます。
その“望み”が判断を鈍らせてしまい。
結果、約9か月間の赤字経営を続けた後、撤退しました。
良い思いをした物件ほど、手放す判断が難しくなります。
まとめ
以上、今回はハイリスク・ハイリターンの民泊ビジネスについて、紹介させて頂きました。
一軒家から100万円も売り上げが出ることに、驚いた方もいるかもしれません。
逆に、万が一のことを考えると、ハイリスクの民泊は怖いと感じた方も。
皆さんがそれぞれに合った、民泊ビジネスのスタイルを取り入れて頂けると嬉しいです。
