民泊開業

コロナ禍の中、開業考えている人へ【結論:開業後はほぼ赤字でしょう】現実、伝えます。

2021年も残り、約2週間となりました。
コロナウィルスによる、宿泊予約に影響が出始めたのが2019年2月。
来年2月で丸2年となります。
この2年の稼働状況を踏まえて。
賃貸で民泊開業を想定して。コロナ禍も耐える(かもしれない)、モデル民泊を【家賃】【ロケーション】【1泊価格】の3項目に分けて導き出してみました。

早速ではございますが、私が導き出した内容は下記の通り。

【ロケーション】オーシャンビュー(海岸までの距離が近ければ近いほど尚良し)
【家賃】20万円
【1泊料金】4〜5万円

反対に今のコロナ禍では経営が厳しいと予想される施設タイプ。
【家賃】10万円前後の低リスク物件
【1泊価格】5,000円前後

始めに今のコロナ禍では厳しいと考えられる施設タイプを解説していきます。

一見、低リスクと思われる10万円前後の賃貸物件

家賃が低いに越したことはありません。
予約がゼロの月でも、家賃が低ければ低いほど、傷は浅く済みます。
しかし、今の沖縄で家賃10万円前後の物件で、観光客を魅了できる賃貸物件はほぼゼロだと思って下さい。


仮に10万円前後の賃貸物件で民泊を開業したと想定しましょう。
1泊単価は5,000円位まで落とさないと予約は入らないでしょう。

現在の沖縄。ホテル含めて宿泊施設は価格破壊が起きています。
綺麗な築浅のアパートメントタイプの宿泊施設ですら、1泊5,000円以下で泊まれる状況です。それら施設と競合しないといけません。

1泊5,000円以下にしたからと言って、月20日埋まるというわけでもありません。
私のざっくりとした経験上ですと、稼働率は良くて月10日ほど。月の稼働率は30%程でしょうか。
となると、言うまでもなくひたすら赤字です。
(*那覇市内を基にしています。)

では、コロナ禍でも希望を持てる民泊物件とは。

ずば抜けたオーシャンビュー物件

blue loungers on beige balcony beside sea landscape photography

やはり、沖縄。観光客は海を求めてやって来ます。
ずば抜けたオーシャンビューの宿泊施設でないと他を淘汰できません。
海が見える。オーシャンビューだね程度の民泊施設では、まだ苦しむでしょう。
(厳しいように聞こえるかもしれませんが。今回、真面目にコロナ禍を乗り切る民泊モデルを解説しています)
地元の沖縄県民も圧倒されるような、ずば抜けたオーシャンビューを兼ね備えた民泊施設はコロナ禍でも予約を獲得できます。
そして、眺めの海まで距離が近ければ近いほど、尚良しです。

家賃予算は20万円。それ以上は▲

woman uses calculator

ずば抜けたオーシャンビューの民泊賃貸物件なんて、家賃は高いに決まってる。
残念ながら、その通り。高いです。
あなたが内見をして、オーシャンビューに感動、圧倒されたとしましょう。そして、その家賃が20万円だとしたら、悪くないと思って下さい。(もちろん、広さや間取りの要件は満たしたとして。)
そして、私の経験上。圧倒されるオーシャンビューを備えた民泊物件は家賃の予算を20万円くらいまで上げないとなかなか、出てこないです。
もちろん、家賃の予算を上げれば上げるほど、さらに素晴らしいオーシャンビュー物件は出てくるでしょう。
しかし、私のこれまでの経験を基にすると、家賃は20万円ほどにしておくことをお勧めします。
20万円以上はお勧めしない理由を説明します。

1泊4〜5万円は期待できる

crop woman counting money at modern office table

ずば抜けたオーシャンビューを兼ね備えた宿泊施設は1泊4〜5万円は期待できます。
(もちろん、建物の古さや広さにもよりますが)
立派なオーシャンビュー賃貸物件を発見し、めでたく開業したとしましょう。
4〜5万円 × 月15日の稼働=60〜75万円が期待できる?!

残念ながら、そんなわけありません。
期待を持たせる記事を書きたいところですが、現実を執筆します。

4〜5万円 × 月5〜6日の稼働=20〜30万円が現実的と考えて下さい。
そうです。これでは、プラマイゼロもしくは僅かのプラスでしかない。光熱費やその他考えた場合、マイナスも考えられる。
残念ながら、その通りです。
これから、新しく賃貸で民泊開業を考えている方。
コロナ禍において、黒字を出すことは相当難しいことを覚悟して下さい。
「良くてプラマイゼロ」で心構えをしておくべきです。

宿泊単価も上げた場合、家賃相場も比例して上昇

プラマイゼロにしかならないなら、宿泊単価を上げようと考えるかもしれません。
宿泊単価を上げるとなると、更にハイクオリティーなロケーションとオーシャンビューが求められてきます。
更に良いオーシャンビューを求めてしまうと、家賃も比例して上昇していきます。
そうなってくると今度は売上で回収することが難しくなり、赤字のリスクが高まります。

というところで、私が考える着地点。家賃は20万円までにしておくこととなりました。

それでも、素晴らしいオーシャンビューのホテルは溢れている。

green palm tree near body of water

素晴らしいオーシャンビューを備えたホテルは沖縄に溢れています。
お察しの通り。賃貸物件でホテルに勝る宿泊施設を作り上げること。そして、このコロナ禍において、黒字を維持することはかなり難しいことです。
民泊開業を後押しする記事を書きたいところではあるのですが、真相は異なるため、事実を執筆しました。
このコロナ禍は開業される場合は、赤字覚悟もしくは赤字回避を目標に開業されること。そして、コロナ明けの黒字に期待することをお勧めします。

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